Konut Kiralarında Artış Oranı ve Yargıtay’ın Güncel Yaklaşımı
Pera Legal & Partners · 2026-06-18T09:00:00.000Z
Konut kira artışlarında uygulanan yasal sınır, kira tespit davaları ve Yargıtay’ın son dönem kararları ışığında kiracı ve kiraya verenlerin hakları.
Konut kiralarındaki artış oranları, son yıllarda hem kiracıların hem de kiraya verenlerin en çok merak ettiği hukuki konuların başında gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde tarafların iradesine öncelik tanımakla birlikte, artış oranına yönelik önemli bir sınır getirmektedir. ## Yasal Çerçeve Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışı, **bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.** Bu kural, tarafların sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olmaları hâlinde dahi geçerlidir. Belirli süreli kira sözleşmelerinin süresi dolduğunda dahi sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracı kullanmaya devam ettiği sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. ## Kira Tespit Davası Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ya da kira bedelinin emsallere göre önemli ölçüde düşük kaldığı durumlarda, kiraya veren **kira tespit davası** açarak bedelin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesini talep edebilir. > Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, hâkim kira bedelini belirlerken emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, yıpranma durumunu ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirmek zorundadır. ## Yargıtay’ın Değerlendirmesi Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarında, kira tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda **"hak ve nesafet"** ilkesinin gözetilmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Buna göre: - Kira bedeli, endeks sınırının üzerinde belirlenecekse mutlaka dava yoluna başvurulmalıdır. - Tarafların anlaşması yeni dönem kirasını yasal tavanın üzerine çıkaramaz. - Emsal araştırması yapılmadan verilen kira tespit kararları bozma nedeni sayılmaktadır. ## Sonuç Kira ilişkilerinde hem kiracıların hem de kiraya verenlerin haklarını koruyabilmesi için sürecin hukuki zeminde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Kira tespiti, tahliye veya artış uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almanız, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından tavsiye edilmektedir. *Bu yazı genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklar için avukatınıza danışmanız önerilir.*