Kiracı Tahliyesi: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve 10 Yıllık Kiracı Kuralı
Pera Legal & Partners · 2026-07-14T09:00:00.000Z
Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir? İhtiyaç nedeniyle tahliye, 10 yıllık uzama süresi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve yeniden kiralama yasağı.
Kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına kiracıyı tahliye etmek için yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan bir sistem benimsemiş; tahliyeyi **sınırlı sayıda sebebe** bağlamıştır. ## Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri ### 1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konutu kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Aranan ihtiyacın **gerçek, samimi ve zorunlu** olması gerekir; geçici veya lüks nitelikteki ihtiyaçlar kabul edilmez. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uygun bildirimle **bir ay içinde** açılmalıdır. ### 2. Yeni Malikin İhtiyacı Taşınmazı sonradan satın alan kişi, ihtiyacını **edinme tarihinden itibaren bir ay içinde** kiracıya yazılı olarak bildirmek kaydıyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir. Dilerse bu bildirimi yapmaksızın sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir. ### 3. Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kullanımın **imkânsız hâle gelmesini** gerektiriyorsa tahliye istenebilir. Basit boya-badana işleri bu kapsamda değildir; onarım projesi ve ruhsatın dosyaya sunulması beklenir. > **Yeniden kiralama yasağı:** İhtiyaç veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın **üç yıl** boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, son kira yılındaki bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. ## Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri ### 1. Yazılı Tahliye Taahhüdü Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihte boşaltmazsa, kiraya veren **bir ay içinde** icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Taahhüdün geçerliliği için **kira sözleşmesinin kurulmasından sonra** verilmiş olması şarttır; sözleşmeyle aynı anda alınan taahhütler geçersiz sayılır. ### 2. İki Haklı İhtar Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için **iki kez haklı ihtara** muhatap olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. İhtarların ayrı ayrı aylara ilişkin olması ve yazılı yapılması gerekir. ### 3. Kiracının veya Eşinin Konutu Bulunması Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, tahliye istenebilir. ## 10 Yıllık Uzama Süresi Uygulamada en çok merak edilen konu **"10 yıllık kiracı"** kuralıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduktan sonra başlayan **on yıllık uzama süresinin** sonunda kiraya veren, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hakkın kullanılması için her uzama yılının bitiminden **en az üç ay önce** yazılı bildirim yapılması gerekir. Sürenin hesabında ilk sözleşme süresinin uzama süresine dâhil olmadığı; on yılın uzama dönemlerinin başlangıcından itibaren sayıldığı unutulmamalıdır. ## Tahliyede Usul Tahliye davalarında görevli mahkeme **sulh hukuk mahkemesidir** ve dava, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Kira uyuşmazlıklarında **dava şartı arabuluculuk** uygulanmakta olduğundan, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. ## Sonuç Tahliye davalarında süreler kısa ve hak düşürücüdür; bir aylık dava açma süresinin kaçırılması, hakkın bir yıl daha kullanılamaması sonucunu doğurur. İhtarnamenin doğru içerikle düzenlenmesi ve sürelerin takibi için bir **gayrimenkul hukuku avukatından** destek alınması önemle tavsiye edilir. *Bu yazı genel bilgilendirme amaçlı olup hukuki görüş niteliği taşımaz.*